曾經夢想擁有一片屬於你的馬來西亞，不論是現代化的吉隆坡公寓，還是寧靜的檳城別墅？
但作為外國人，想要理解規則卻像是在黑暗中解開魔方？
你聽到關於簽證、貸款和隱藏費用的矛盾建議，讓你的夢想馬來西亞家園變得遙不可及。
如果你有一個來自專家的清晰、逐步的路線圖，告訴你如何實現夢想，那該有多好？
讓我們來簡單、清晰地解析一下。
主要要點
- 是的，你完全可以購買： 外國人可以在馬來西亞購房，幾乎沒有任何限制，無論你的簽證或居留身份如何。這包括建築物和土地，但有些地區會有最低價格要求。
- 擁有房產並不等於獲得簽證： 記住這條黃金法則：購房並不授予你在馬來西亞長期居住的權利。你仍然需要擁有有效的簽證，才能在馬來西亞長期居住。
- 融資才是最大挑戰： 對大多數人來說，在沒有永久居留的情況下獲得房貸是最大的難題。然而，一些“外國人友好的”銀行可以是你最好的選擇。
- 額外費用預算需準備5-10％： 標價並非最終價格。為了成功購房，你應該預計支付額外的5-10％的稅費、代理費和其他成交費用。
外國人在馬來西亞購房: A到Z完整指南
1. 外國人可以在馬來西亞購房嗎？
讓我們立刻澄清：是的，您完全可以。
認為外國人在馬來西亞購房有法律上的複雜性，這是最大的誤解之一。
馬來西亞的房地產市場非常開放。
無論您來自美國、澳洲或其他地方，您擁有與馬來西亞國籍公民相同的合法權利來購買房地產。
這種平等的基礎也擴展到您所擁有的產權類型。
在大多數情況下，您將購買的是永久產權（Freehold），即擁有土地和建築物的完全所有權。
這是黃金標準。
| 擁有權類型 | 這對您意味著什麼 | 適合誰 |
|---|---|---|
| 永久產權（Freehold） | 您擁有建築物和其所在土地的100%所有權，並且是永久性的。您可以自由出售、傳承或改建（符合當地規劃法規）。 | 大多數買家，特別是那些尋求長期居住或投資的人。 |
| 租賃產權（Leasehold） | 您擁有建築物的所有權，但需要從土地所有者那裡租用土地，租期通常為99年。租期到期後，您需要支付續租費用來延長租期或重新簽訂租約。 | 在土地極為昂貴的密集城市區域的買家，可以以較低的價格進入市場。通常更常見於商業物業。 |
A. 產權類型：永久產權 vs 租賃產權
在馬來西亞，房地產的擁有權主要分為兩種類型：永久產權和租賃產權。這兩種產權對外國買家的影響各有不同。
I. 永久產權（Freehold）
永久產權（Freehold）是指您對房產及其所處土地擁有完全的所有權，並且這種所有權不會過期，您可以自由轉讓、出售或繼承這些房產。對於大多數外國投資者來說，這是一個理想的選擇，尤其是那些希望在馬來西亞長期持有或居住的買家。
II. 租賃產權（Leasehold）
租賃產權（Leasehold）是指您擁有建築物的所有權，但土地的所有權則是由土地所有者擁有。這通常出現在土地稀缺或價格昂貴的地區，您可以以較低的價格進入市場，但需支付地租並且有一定的租期（通常為30年、60年或99年）。租賃產權通常適用於商業或密集區域的物業。
B. 永久產權 vs 租賃產權比較表
| 項目 | 永久產權（Freehold） | 租賃產權（Leasehold） |
|---|---|---|
| 初期成本 | 較高 | 較低 |
| 土地控制 | 完全控制（永久） | 有限控制（租期30-99年） |
| 長期價值 | 高 | 中等 |
| 稅費 | 物業稅、城市規劃稅 | 地租、租賃稅 |
| 理想對象 | 長期投資者、尋求完全控制物業的買家 | 預算有限、希望進入高需求區域或短期投資的買家 |
| 優點 | 完全擁有土地，無需擔心租期問題；長期價值高；可以自由出售、傳承或改建 | 初期成本低；租金收益較高；可進入高需求區域 |
| 缺點 | 初期購買成本較高；物業稅和維護費用較高 | 隨著租期減少，物業價值下降；續租費用不確定；轉售較為困難 |
C. 外國人購房的限制
I. 農業與林業用地：
在馬來西亞，外國人購買指定的農業用地或林業用地通常需要特別許可。這些許可通常由當地政府或相關部門頒發，並且批准的機會非常有限，除非外國買家能夠提供明確的農業或林業計劃，並且能夠證明該計劃對當地有實質貢獻。
I. 國家安全區域：
在某些情況下，位於軍事基地或其他國家安全設施附近的土地可能會受到額外的購買限制。這些區域的土地可能涉及國家安全問題，因此外國買家通常無法購買或擁有這些區域的土地。
然而，對於大多數住宅和商業用地，這些限制並不適用。外國買家在馬來西亞購房時，這些特殊情況並不會成為主要的障礙。
2. 在馬來西亞買房究竟要花多少錢？
既然你要當個「精明買家」，就得把眼光放遠一點。
房屋的「報價」僅僅是個開始。一個聰明的經驗法則是：額外預留房價的 5% 到 10%，用來支付各項稅費和專業服務費用。
讓我們用一個真實案例來計算： 假設你在吉隆坡看中了一間很棒的公寓，價格為 RM1,000,000（約 810 萬新台幣）。以下是除了房價之外，你必須支付的額外費用詳細清單：
A. 房屋交易額外費用清單 (以 RM1,000,000 物業為例)
| 費用項目 | 估算金額 (RM) | 支付頻率 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 1. 印花稅 (Stamp Duty) | RM 80,000 | 一次性 | 2026年新制：外國買家轉讓契據 (MOT) 的印花稅已調升至 8% 固定稅率。 |
| 2. 律師費 (Legal Fee) | RM 11,250 | 一次性 | 根據 2023 年律師報酬令計算。前 50 萬收 1.25%，餘額收 1%。 |
| 3. 外國人購房准證 (Consent) | RM 1,000 – 2,000 | 一次性 | 向州政府（吉隆坡）申請外國人置產許可的行政費。 |
| 4. 州政府徵收金 (Levy Fee) | RM 0 / RM 30,000 | 一次性 | 吉隆坡 (KL) 為 RM 0。但若在 柔佛 (Johor) , 檳城 (Penang)，則需支付房價的 3%。 |
| 5. 火險 (Fire Insurance) | RM 200 – 500 | 每年 | 保護房屋結構，通常由公寓管理處代收或每年單獨支付。 |
| 6. 門牌稅 (Assessment Fee) | RM 1,000 – 2,000 | 每年兩次 | 支付給市政局（如 DBKL），通常在 2 月和 8 月繳納。 |
| 7. 地稅/地契稅 (Quit/Parcel Rent) | RM 50 – 200 | 每年 | 支付給土地局。公寓現多改為支付「分層地稅」(Parcel Rent)。 |
隱藏成本： 別忘了還有 管理費 (Maintenance Fee) 和 償債基金 (Sinking Fund)，這些是每個月都要支付的，通常按建築面積計算。
B. 馬來西亞房產平均價格對比表 (1Q2024)
| 州屬 / 地區 (State) | 二手房平均價格 (RM) | 新公寓平均價格 (RM) |
|---|---|---|
| 吉隆坡 (Kuala Lumpur) | 801,557 | 708,462 |
| 雪蘭莪 (所有區域) | 447,727 | 656,648 |
| 砂拉越 (Sarawak) | 572,680 | 381,566 |
| 沙巴 (Sabah) | 526,510 | 547,073 |
| 吉打 (Kedah) | 323,399 | 483,965 |
| 森美蘭 (N. Sembilan) | 364,958 | 478,620 |
| 登嘉樓 (Terengganu) | 293,714 | 432,322 |
| 吉蘭丹 (Kelantan) | 390,381 | 352,970 |
| 彭亨 (Pahang) | 346,144 | 338,690 |
| 霹靂 (Perak) | 322,256 | 343,028 |
| 馬六甲 (Melaka) | 367,804 | 305,463 |
第一步：組建您的「A級團隊」（專業房仲）
在馬來西亞購屋，找到一位懂市場、懂法律且能代表您利益的資深房仲至關重要。
如何尋找房仲：
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線上搜尋： 利用 房亨 (Tycoon) 等優質平台，這些網站是與當地專業房仲建立聯繫的卓越資源。
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詢問親友： 透過朋友或其他聯繫人推薦有口碑的經紀人。
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聯繫商會： 透過您所屬國家的商會 (Chamber of Commerce) 獲取推薦名單。
💡 精明買家必做：驗證房仲身份 在馬來西亞，所有合法的房仲都必須在 馬來西亞房產估價師、評價師、地產代理及物業管理局 (LPEPH/LPPEH) 註冊。
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請務必要求房仲出示其 REN 卡（地產代理編號）。
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第二步：了解外國買家最低購房門檻
這是一份非常實用的清單。在 2026 年的馬來西亞房地產市場，各州政府為了平衡外國投資與本地人的購買力，對**最低購房門檻（Minimum Purchase Price）**設有截然不同的規定。
這份最新的門檻清單顯示了各州如何管理外國需求，並確保本地人的購房權益。
| 州屬 / 聯邦直轄區 | 外國買家最低購房價格 (2026) | 備註與條件 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 (Kuala Lumpur) | RM 1,000,000 | 適用於大多數分層物業（公寓）。有地住宅仍需額外批准。 |
| 雪蘭莪 (所有區域) | RM 2,000,000 | 全馬最高門檻。禁止購買拍賣房產、農業地或非分層有地住宅。 |
| 柔佛 (Johor) | RM 600,000 (新項目) RM 1,000,000 (二手) | 重大差異：新開發公寓門檻降至 RM 600,000；但二手公寓及指定區有地住宅仍維持 RM 1,000,000 以上。 |
| 布城 (Putrajaya) | RM 1,000,000 | 住宅供應有限，主要為分層物業。 |
| 檳島 (Penang Island) | RM 1,000,000 (公寓) | 有地住宅門檻高達 RM 3,000,000。 |
| 檳城威省 (Mainland) | RM 500,000 (分層) | 有地住宅門檻為 RM 1,000,000。 |
| 馬六甲 (Melaka) | RM 500,000 (分層) | 有地住宅門檻為 RM 1,000,000。 |
| 森美蘭 (N. Sembilan) | RM 600,000 (分層) | 有地住宅門檻為 RM 1,000,000。 |
| 沙巴 (Sabah) | RM 600,000 (分層) | 有地住宅門檻為 RM 1,000,000。 |
| 砂拉越 (Sarawak) | RM 500,000 – 600,000 | 視地區而定，審查較為嚴格。 |
資源來源：iProperty
💡 精明買家筆記：
- 新成屋優勢： 如果你的預算在 RM 600,000 到 RM 1,000,000 之間，你只能在柔佛購買發展商的新項目。一旦進入二手市場（Sub-sale），門檻會自動跳回 RM 1,000,000，這會影響你未來轉售給其他外國人的流動性。
- Levy Fee 提醒： 雖然門檻降低了，但別忘了柔佛州特有的 3% 州政府徵收金 (Levy Fee)。
- 以 RM 600,000 的新公寓為例：你需要額外支付 RM 18,000 的 Levy（或依該州最低消費額規定）。
- Medini 特區： 依斯干達 (Iskandar) 的 Medini (美迪尼) 依然是例外，該區通常不設最低購房門檻，且免除 Levy Fee，是許多外國投資者的避風港。
第三步：簽署購屋意向書 (Letter of Offer)
在協商好價格後，您需要簽署一份簡單的表格（即意向書），並支付一筆小額的「預訂費」或「誠意金」，通常為房價的 2% – 3%。
⚠️ 資金安全重要警告（精明買家必讀）： 切勿將現金或轉賬直接交給經紀人個人口袋。為了確保您的資金受到法律保護，請務必根據物業類型支付到以下指定帳戶：
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二手房 (Sub-sale)： 支付至房產經紀公司的 客戶信託帳戶 (Agency’s Client Account)。這類帳戶受到政府監管，經紀公司不得隨意挪用。
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新開發項目 (New Project)： 直接支付至開發商的 房屋發展帳戶 (Housing Development Account, 簡稱 HDA Account)。這是法律規定開發商必須設立的專款專用帳戶，受房屋部監管。
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律師代管： 在某些情況下，您也可以選擇支付至您委任律師事務所的 客戶帳戶 (Solicitor’s Client Account)。
第四步：申請房貸 (選填)
外國人可以在馬來西亞申請房貸嗎？ 答案是肯定的！
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貸款額度 (MOF)： 馬來西亞銀行通常為外國人提供 60% 至 70% 的貸款額度。
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首付款： 您需要準備剩餘的 30% – 40% 作為首期款。
第五步：簽署買賣合約 (SPA)
您需要聘請一位律師（馬來西亞律師在處理此類事務上非常專業）來起草買賣合約。
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在此階段，您需要支付剩餘的定金，使總首付款達到房價的 10%。
第六步：等待州政府准證 (State Consent)
這是馬來西亞特有的制度。您的律師會根據《國家土地法典》第 433B 條向州政府當局申請外國人置產准證 (Section 433B Approval)。
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費用： 依各州而異（例如：雪蘭莪州的准證費高於吉隆坡；柔佛州則有 3% 的徵收金 (Levy Fee)）。
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耗時： 通常需要 1 到 3 個月。
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結果： 只要您符合該州的最低購屋門檻，這通常只是形式上的審核，但沒有這份准證，您將無法完成產權轉讓。
第七步：最終交房與領取鑰匙 (Final Handover)
當州政府批准准證且所有法律程序完備後，就進入了最後的撥款與交房階段。根據您的付款方式，流程如下：
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現金買家 (Cash Buyer)： 您必須確保剩餘的 90% 房款 已全數匯入律師的開發商帳戶或賣方的帳戶。一旦對方確認收到全額款項，律師便會安排交房。
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貸款買家 (Loan Buyer)：
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買家自付額： 您需要先支付剩餘的 20% 首付款（加上之前的 10%，共完成 30% 的自付部分）。
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銀行撥款： 您的貸款銀行在收到律師的撥款指示後，會直接將剩餘的 70% 貸款 發放給賣家或開發商。
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領取鑰匙的條件： 不論是現金還是貸款，只有當賣方收足 100% 的房價款項後，您才會正式收到鑰匙（Vacant Possession）。
💡 精明買家提醒： > 領取鑰匙當天，請務必同時索取 CCC (房屋完工與合格證書) 副本，並在 14 天內完成房屋檢查。如果您買的是新房，這也標誌著 DLP (缺陷責任期/保固期) 的開始。
4. 如何在馬來西亞申請房屋貸款？
對於想在馬來西亞置產的外國人來說，「資金」往往是最大的疑問。以下將為您拆解貸款流程、門檻以及如何利用 MM2H 計劃獲得更好的待遇。
A. 外國人可以在馬來西亞獲得房屋貸款嗎？
答案是肯定的：可以！ 根據馬來西亞國家銀行（Bank Negara Malaysia）的規定，非居民個人允許借貸馬幣（Ringgit）來資助房地產活動。您不需要擁有永久居留權（PR）即可申請，但「遊戲規則」與本地人有所不同：
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案例對比：
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馬來西亞本地人： 買房價格 RM1,000,000。身為公民，他有資格獲得 90% 的貸款，只需支付 RM100,000 的首付款。
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外國僑民： 買同樣的房子。因為沒有 MM2H 簽證，銀行視其為「較高風險」，僅提供 70%的貸款額度（MOF）。需要準備高達 RM300,000 的首付款。
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B. 外國人申請房貸的必備條件
馬來西亞銀行（如 CIMB、Alliance、UOB）在審核時非常嚴謹，主要確保您具備穩定的還款能力。
I. 文件清單
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身份證明： 護照副本（至少 6 個月有效期）或 MyPR 卡。
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收入證明： 最近 3 個月的工資單或業務收入聲明。
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稅務證明： 您原籍國的最新年度納稅申報表（NOA）或稅收收據。
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銀行流水： 最近 3-6 個月的銀行帳單，顯示薪資匯入紀錄。
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信用紀錄： 您原籍國的信用報告（Credit Report），用於計算您的債務償還比率（DSR）。
II. 您應預期的貸款條款
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貸款期限： 通常長達 30 年，或直到您滿 70 歲 為止（以先到者為準）。
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利率： 隨標準基準利率（SBR）波動，目前普遍落在每年 3.9% – 4.5% 之間。
C. 最受外國人歡迎的馬來西亞銀行
並非所有銀行都對外國人同樣友善。以下是目前積極爭取外國買家的四大銀行：
I. CIMB Bank (聯昌銀行)
非常適合 MM2H 參與者。提供高達 85% 的融資，且貸款額可包含保險 (MRTT) 和律師費。
II. Alliance Bank (安聯銀行)
設有明確標示適合外國人的「基本房屋貸款」(Basic Home Loan)，貸款期限同樣可延長至 70 歲。
III. Bank Rakyat
他們的 Home Financing-i 產品極具競爭力。支持與家人共同申請，這有助於提高您的收入評估與過件率。
IV. UOB Malaysia (大華銀行)
提供「智能房貸」(Intelligent Mortgage)，允許靈活的還款方式（按週或按日），幫助客戶節省利息支出。
5. 常見問題解答 (FAQs)
Q1: 外國人可以在吉隆坡買房嗎？
可以，沒問題。 外國人可以在吉隆坡購買分層物業（公寓）和有地住宅，前提是總價必須至少達到 RM 1,000,000。此外，根據 2026 年財政預算案的新規定，外國買家須繳納 8% 的固定印花稅（註：原為 4%，2026 年起針對外國買家有所調升，請務必與律師核實最新稅率）。
Q2: 外國人在馬來西亞買房需要州政府准證嗎？
是的。 所有外國人的房產交易都受到《國家土地法典》第 433B 條的規範。您必須申請 「州政府准證 (State Authority Consent)」。審核過程通常需要 1 至 3 個月，且需支付各州金額不等的行政費（或徵收金）。
Q3: 外國人在馬來西亞買房的最低價格門檻是多少？
一般準則為 RM 1,000,000。 但各州規定有所不同：
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馬六甲： 高層公寓門檻為 RM 500,000。
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砂拉越： 部分地區門檻為 RM 500,000。
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雪蘭莪 (第一區)： 門檻高達 RM 2,000,000。
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柔佛： 新開發項目最低為 RM 600,000。 在簽署任何合約前，請務必確認該物業所在州的最新門檻。
Q4: 沒有 MM2H 簽證也可以在馬來西亞買房嗎？
可以。 您不需要 MM2H 簽證也能合法購屋。然而，MM2H 簽證能讓您長期居住在該房產中；若沒有該簽證，您在馬來西亞的停留時間將受限於標準旅遊簽證的期限。
Q5: 外國人最高能獲得多少貸款成數？
外國人通常可獲得 60% 至 70% 的貸款成數 (MOF)。如果您持有 MM2H 簽證，部分銀行會視您的信用狀況提供更高的額度，最高可達 80% 至 85%。
Q6: 外國人可以在馬來西亞繼承房產嗎？
可以。 根據法律，外國人可以繼承房產（即使該房產價值低於外國人購屋門檻）。但遺產執行人仍需向州政府申請准證，才能正式將房產所有權轉移到您的名下。
Q7: 外國人在馬來西亞買房安全嗎？
基本上是非常安全的。 馬來西亞的房地產法律體系基於英國普通法，監管相當完善。與某些需要「本地人代持」的國家不同，在馬來西亞，您的名字會直接登記在 地契 (Title Deed) 上，為您的資產提供強有力的法律保障。
